Giá nhà TPHCM cao gấp 32 lần thu nhập, cơ hội nào cho người có thu nhập thấp?
Sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TPHCM đã vượt mặt nhiều thành phố đắt đỏ như Bắc Kinh, Thượng Hải và Hong Kong. Khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người ngày càng xa vời, dù có dành dụm vài chục năm hay thậm chí cả đời cũng chưa chắc mua được nhà. Liệu có còn cơ hội nào cho những người có thu nhập thấp và trung bình với giá nhà TPHCM ngày càng “leo thang” chóng mặt? Phải chăng giấc mơ nhà ở không dành cho những ai có thu nhập thấp?
Dành dụm vài chục năm, thậm chí cả đời mới mua được nhà
Tại một sự kiện gần đây, ông Darren Buckley, Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ Techcombank, đã thể hiện sự lạc quan đối với tình hình tăng trưởng thu nhập của người dân Việt Nam trong những năm gần đây. Theo nghiên cứu cho thấy tại Châu Á, Việt Nam thuộc nhóm có mức tăng trưởng nhanh nhất về dân số có thu nhập hơn 20 USD/ngày. Nhóm trung lưu cao có thu nhập 50-110 USD/ngày dự báo tăng 17%/năm từ nay đến năm 2030. Số người thuộc nhóm có tài sản từ 1 triệu USD trở lên đã tăng 70% trong vòng 5 năm qua và tiếp tục tăng 170% trong giai đoạn 2017-2027.
Tuy nhiên, nhiều nghiên cứu cho thấy sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà vẫn còn rất lớn, đặc biệt giá nhà TPHCM.
Sự chênh lệch về thu nhập và giá nhà TPHCM
Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M của Savills TPHCM, đã chỉ ra rằng giá nhà TPHCM ở loại hình căn hộ hiện cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân. Ví dụ, thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại TPHCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, trong khi giá căn hộ trung bình tại một dự án mới có thể lên đến 5,5-6 tỷ đồng. Điều này dẫn đến một khoảng cách tài chính lớn, lên đến hơn 30 lần.
Để có khả năng mua nhà chỉ dựa trên thu nhập thuần túy, người dân phải tiết kiệm từ 40-50% thu nhập hàng tháng trong nhiều năm. Ngay cả khi họ không sử dụng tín dụng hoặc không có sự hỗ trợ tài chính từ người thân, việc mua nhà vẫn rất khó khăn, thậm chí làm lụng và dành dụm cả đời cũng không mua nhà được đối với những người có thu nhập thấp hoặc trung bình.
Khả năng chi trả nhà ở tại TPHCM
Báo cáo về chỉ số khả năng chi trả nhà ở tại Châu Á Thái Bình Dương năm 2023 của Viện Đất đai đô thị (ULI) đã chỉ ra rằng TPHCM và Hà Nội là hai trong những thành phố có giá nhà ở mức trung bình trong khu vực, nhưng lại có khoảng cách lớn đối với thu nhập của người dân. Tại TPHCM, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập đang ở mức 32,5 lần, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến, và thậm chí cao hơn 29,3 lần giá nhà Bắc Kinh, 24,1 lần Thượng Hải và 26,5 lần Hong Kong. Tình hình ở Hà Nội cũng không khá hơn, với chỉ số chênh lệch là 18,3 lần. Cụ thể, giá nhà TPHCM trung bình 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 220 triệu đồng).
Hạn chế trong nguồn cung nhà ở vừa túi tiền
Bà Giang Huỳnh đã bày tỏ quan điểm rằng phần lớn người dân chỉ có thể mua nhà ở phân khúc vừa túi tiền hoặc căn hộ bình dân. Tuy nhiên, hiện tại, các căn hộ vừa túi tiền hầu như “vắng bóng”. Khi mà căn hộ vừa túi tiền có giá 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%. Đặt ra thách thức cho khả năng sở hữu nhà của người dân do hạn chế trong nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
Ở thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TPHCM là 592 USD (tương đương 14 triệu đồng), phù hợp cho nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm nước ngoài làm việc tại Việt Nam.
Với nguồn cung hạn chế cùng giá nhà TPHCM vượt khả năng chi trả, đòi hỏi người lao động phải có thu nhập khá cao, sử dụng tín dụng ngân hàng hoặc hỗ trợ từ người thân, và thậm chí dành dụm trong một thời gian dài, thậm chí cả đời của người dân.
Cách nào giải bài toán nhà ở: giảm giá nhà hay tăng thu nhập?
Chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở đã đặt ra rằng chính sách hỗ trợ của Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng chi trả của người dân đối với vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia khác nhau đã chỉ ra những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế và xã hội.
Nhà ở vừa túi tiền và kinh nghiệm các quốc gia khác
Khác biệt với mô hình nhà ở xã hội, bên cạnh các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận, các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản vẫn có khả năng xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để đạt được lợi nhuận. Ví dụ điển hình là Trung Quốc và Ấn Độ, thị trường nhà ở giá rẻ phát triển mạnh mẽ,
Khác biệt với mô hình nhà ở xã hội, trong đó có các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để đạt lợi nhuận. Trung Quốc và Ấn Độ là ví dụ điển hình, với thị trường nhà ở giá rẻ và sự phát triển mạnh mẽ, mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư tư nhân. Tuy nhiên, tại Việt Nam, các nhà phát triển vẫn đang tìm kiếm cơ hội ở nơi khác và chưa tận dụng được tiềm năng doanh thu trong lĩnh vực này.
Một ví dụ khác là Singapore, một quỹ phát triển nhà ở được thành lập như Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), HDB đã kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm Trung ương để nâng tỷ lệ sở hữu nhà lên gần 90%, một con số ấn tượng.
Bà Giang Huỳnh đã đề xuất rằng Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn nếu tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua. Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ, tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ là sự cam kết đáng chú ý trong việc thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững.
Giảm giá bán hay tăng thu nhập?
Phân khúc căn hộ bình dân trên thị trường đã trở nên khan hiếm trong vòng 4 năm trở lại đây, là một trong những lý do khiến giá nhà liên tục tăng cao. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án của DKRA Group, cho rằng cần thực hiện các biện pháp để kiểm soát và giảm giá bán, đồng thời tăng thu nhập của người dân để đạt được hiệu quả tốt nhất.
- Giảm giá bán
- Trong ngắn hạn, cần áp dụng một cách triệt hạng và hiệu quả các Thông tư và Nghị định để thúc đẩy tháo gỡ tình trạng khó khăn trên thị trường và rút ngắn thời gian cấp phép dự án, từ đó giảm thời gian triển khai phát triển dự án.
- Chính phủ cần tiếp tục kiểm soát chặt chẽ, điều chỉnh lãi suất xuống, mở rộng điều kiện và đối tượng được phê duyệt trong các khoản vay mua nhà.
- Doanh nghiệp cần tập trung vào việc cắt giảm chi phí và tối ưu hóa quy trình để giảm giá thành sản phẩm bán ra.
- Tăng thu nhập
- Cần thúc đẩy và phục hồi sức khỏe của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Các động thái như giải ngân đầu tư công và giảm thuế VAT cho nhiều nhóm hàng hóa và dịch vụ đã được thực hiện để kích thích tăng trưởng kinh tế.
- Tăng thu nhập của người dân cũng đòi hỏi quyết liệt và sáng tạo trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Cơ hội nào cho người có thu nhập thấp?
Trước tình hình nhu cầu về nhà ở của người dân cao, nhưng giá nhà TPHCM lại vượt ngưỡng chi trả so với thu nhập, kể từ năm 2022, nhiều chủ đầu tư đã có động thái gia nhập vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền như: VinGroup, Nam Long, Becamex,…
>>> Xem thêm: Kế hoạch “Chung tay đưa nhà dễ sở hữu trở lại” có gì?
Đầu quý IV/2023, Nam Long cũng lên kế hoạch tung các sản phẩm vừa túi tiền ra thị trường, với thông điệp “Chung tay đưa nhà ở dễ sở hữu trở lại”. Các hoạt động kinh doanh cũng được triển khai mạnh mẽ và thiết thực với các sản phẩm được Nam Long giới thiệu đến khách hàng vào cuối Quý III: Akari City Bình Tân có giá bán trung bình từ 3 tỷ đồng cho căn 2PN, giải quyết phần nào nhu cầu sở hữu nhà ở trong giai đoạn này của nhiều khách hàng.
Hay Chủ đầu tư An Gia cũng vừa tung chính sách thanh toán thấp kỷ lục cho WestGate Bình Chánh, khi chỉ cần thanh toán trước 10%, tương đương 270 triệu đồng cho căn 2PN và 370 triệu đồng cho căn 3PN là có thể nhận nhà vào ở ngay mà không phải chờ đợi. Các mức thanh toán còn lại sẽ được chia nhỏ thanh toán theo đợt với 5%/6 tháng. Chính sách này sẽ phù hợp những ai có nhu cầu ở thực ngay hiện tại, là cơ hội cho các gia đình trẻ, người lao động có thu nhập trung bình và những ai có mức tích lũy nhất định.
Ngoài ra, Khang Điền sắp mở bán căn hộ The Privia Bình Tân với mức giá tham khảo là 48 triệu đồng/m2, đây là mức giá khá ổn ngay khu Tây Sài Gòn sầm uất, được nhiều người đón nhận tích cực.
Với sự quay lại của nhiều chủ đầu tư trong công cuộc đưa giá nhà TPHCM trở nên vừa túi tiền, người lao động có thu nhập thấp, trung bình sẽ có cơ hội tiếp cận ngôi nhà mình mơ ước từ lâu, mà không cần phải “chầu chực” dành dụm tích lũy hoặc “cắn răng” trả lãi để có căn hộ riêng cho gia đình và bản thân.
