4 sai lầm khi mua nhà lần đầu nhất định phải tránh

Sau nhiều năm tích góp, bạn đã sẵn sàng cho việc mua nhà, nhưng đừng để “tiền mất, tật mang” hoặc vướng vào tranh chấp không đáng có. Lưu ngay 4 sai lầm khi mua nhà lần đầu nhất định phải tránh để không gây thiệt hại tiền của nhé! Hãy để ngôi nhà là giấc mơ đẹp có thật chứ không phải là “cơn ác mộng” gây ám ảnh cả đời!

Sai lầm khi mua nhà lần đầu, thứ nhất: Không tìm hiểu kỹ pháp lý

Nhà đang ở, bỗng chốc trở thành VÔ GIA CƯ

Sai lầm khi mua nhà lần đầu là mua nhà không kiểm tra tình trạng đất có sử dụng đúng mục đích hay không. Vừa qua, hơn 150 căn nhà xây sai phép ở quận Bình Tân (TP.HCM) bị cưỡng chế tháo dỡ, vì xây dựng công trình, nhà ở trên đất nông nghiệp. Khiến cuộc sống của hơn 100 hộ gia đình lao đao, phải dựng chòi tạm để ở đỡ.

Từ lâu, tình trạng xây dựng nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp khá phổ biến. Tuy nhiên, căn cứ khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Sai lầm khi mua nhà lần đầu là phải chú ý, để xây dựng nhà ở, thì người sử dụng đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi theo quy định của pháp luật, căn cứ theo Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013. Nếu xây dựng sai phép trên đất chưa chuyển đổi mục đích, người sử dụng đất sẽ bị xử lý vi phạm hành chính lên đến 500 triệu và đồng thời buộc tháo dỡ nhà ở, căn cứ theo khoản 3 Điều 9 và khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Vậy đất nông nghiệp được xây nhà gì?

Căn cứ điểm h Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013, có thể xây dựng một số công trình phục vụ mục đích nông nghiệp như: chuồng trại, nhà kho, nhà kính,… trong nhóm đất nông nghiệp có loại đất nông nghiệp khác.

Trước khi mua nhà đất thì nên kiểm tra pháp lý nào?

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất  (Sổ hồng) hoặc Sổ đỏ (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước năm 2005).
• Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất: đang có tranh chấp, thế chấp ngân hàng hay đất thuộc diện thu hồi quy hoạch hay không tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
• Kiểm tra CMND hay CCCD xem có giao dịch đúng với chủ sở hữu không, hoặc người bán có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu hay không?

Nhà ở nhiều không có sổ hồng

Khác với nhà đất là có thể kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu trước khi xuống tiền, căn hộ chung cư là một sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Sổ hồng sẽ được cấp sau một thời gian bàn giao cho cư dân. Tại khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao, CĐT phải làm thủ tục để làm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Thường thấy, các dự án sau 1 năm bàn giao, cư dân sẽ được bàn giao sổ hồng. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng đúng thời hạn trên là sẽ có sổ. Trên thị trường không hiếm những dự án căn hộ đỏ rực băng rôn khẩu hiệu “biểu tình” yêu cầu cấp sổ. Có dự án đã bàn giao hơn chục năm vẫn không có sổ chỉ vì CĐT thế chấp tất cả căn hộ tại ngân hàng trước khi bán cho người dân, không trả nợ nên không thể hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ của CĐT trong việc xin phép cấp sổ hồng. Đây là sai lầm khi mua nhà lần đầu mà nhiều người mắc phải, nên chú ý kiểm tra tình trạng pháp lý xem dự án có đang bị thế chấp hay không?

Trước khi mua nhà đất thì nên kiểm tra pháp lý nào?

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của CĐT: cơ sở pháp lý đảm bảo CĐT được phép xây dựng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của CĐT
• Giấy phép xây dựng
• Hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Sai lầm thứ hai: Không tìm hiểu kỹ uy tín CĐT

Thu tiền đủ nhưng không xây dựng

Sai lầm khi mua nhà lần đầu là không tìm hiểu kỹ về CĐT dự án. Nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc 5 năm, 10 năm hoặc thậm chí huy động vốn khách hàng trái phép, thu tiền đều đặn mỗi đợt nhưng vẫn không triển khai xây dựng. Dẫn đến nhiều người mòn mỏi đóng đủ tiền cho CĐT và chờ đợi ngày nhận ngôi nhà mơ ước của chính mình nhưng kết quả là dự án vẫn “án binh bất động”.

Vấn đề lớn nhất khiến dự án không thể triển khai là vướng mắc về mặt pháp lý. Để hạn chế rơi vào trường hợp gặp phải CĐT chỉ biết “hứa” nhưng không biết làm, thì người mua cần yêu cầu CĐT các giấy tờ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hồ sơ dự án: quy hoạch 1/500, giấy phép chấp thuận đầu tư,…
• Thiết kế bản vẽ thi công
• Giấy phép xây dựng
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đối với nhà ở thấp tầng) hoặc biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà (đối với dự án nhà ở cao tầng, chung cư).
• Giấy phép của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Không đủ năng lực tài chính

Sai lầm khi mua nhà lần đầu là quá tin vào quảng cáo. Nhiều dự án được quảng cáo với mức đầu tư “khủng”, tính bằng triệu đô, tỷ đô. Nhưng, thực tế lại phũ phàng, nhiều dự án đang xây, thậm chí gần hoàn thiện, nhưng bỗng chốc dừng thi công. Phản ánh tình trạng nhà đầu tư chấp thuận đầu tư dự án nhưng chỉ nằm… trên giấy. Khiến mỹ quan đô thị xấu đi, mà người mua cũng mất trắng. Nguyên nhân, CĐT yếu kém về năng lực tài chính, đang xây dựng nhưng hết tiền hoặc không huy động được vốn. Ngoài ra, đây cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng BĐS không cấp được sổ hồng, do CĐT nợ tiền Nhà nước.

Bánh vẽ dự án “ma”

Sự kiện chấn động một thời của địa ốc Alibaba, vẽ nên bức tranh 58 dự án bất động sản không có thật tại Đồng Nai, Vũng Tàu và Bình Thuận; tự phân lô, tách thửa trái pháp luật; quảng cáo gian dối để bán cho hàng nghìn người. Là một sai lầm khi mua nhà lần đầu dẫn đến đất không có, mà tiền cũng không, lời cảnh tỉnh cho nhiều người ham lời với những mức cam kết cao ngất ngưỡng.

Vì thế, uy tín CĐT là một trong những điều cần phải cân nhắc, nên chọn mua dự án từ các CĐT đã từng triển khai dự án thành công, hoặc những tập đoàn BĐS lớn với năng lực phát triển dự án tốt như: An Gia, Nam Long, Vin Group, Khang Điền,… cũng là một trong những cái tên uy tín nên tham khảo.

>>> Xem thêm: 6 kinh nghiệm dành cho người mua nhà lần đầu phải nắm

Sai lầm thứ ba: Không đọc kỹ Hợp đồng mua bán

Rủi ro giao nhà chậm

Sai lầm khi mua nhà lần đầu là không đọc kỹ HĐMB, ai nói gì tin đấy! Hợp đồng mua bán (HĐMB) là văn bản pháp lý vô cùng quan trọng mà người mua chung cư cần nắm rõ, là biên bản có tính hợp pháp, chứng thực trước pháp luật trong trường hợp có tranh chấp giữa người bán (CĐT) và người mua.

Phải chú ý đến các nội dung để không bị thiệt hại cho bản thân:

• Thông tin cá nhân bên bán và bên mua: người ký HĐMB bên bán phải là người đại diện có thẩm quyền của CĐT.
• Thông tin căn hộ: diện tích; loại hình căn hộ sẽ nhận bàn giao (bàn giao thô hay đầy đủ nội thất); mã căn hộ, tầng, mặt bằng tầng; danh sách trang thiết bị bàn giao trong căn hộ,…
• Các khoảng thời gian bàn giao căn hộ: Thời gian bàn giao dự kiến; Thời gian phải bàn giao nhà; Thời điểm bàn giao thực tế. Nếu quá thời điểm này, CĐT sẽ phải chịu trách nhiệm.
• Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng cho đến khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi được nhận bàn giao sổ hồng cho bên mua (theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
• Phải có đầy đủ nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư tối thiểu 60 tháng từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu.

Lãi phạt trễ thanh toán cao

Đặc biệt, phải chú ý đến điều khoản xử phạt người mua chậm nộp tiền. Có những HĐMB quy định lãi ngày, lãi tháng quá cao, lên đến 1,5%/tháng. Khiến người mua không đủ khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng căn nhà có thể bị thanh lý, mất trắng nhà lẫn tiền.

Cuối cùng, sai lầm khi mua nhà lần đầu: Không dự trù tài chính

Thông thường, nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng hỗ trợ cho vay lên đến 70%. Đây cũng là lợi thế cho người dân dễ dàng sở hữu căn hộ với sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng. Đồng thời, điều này cũng bất lợi cho người mua, quyết định chọn vay ngân hàng, đòn bẩy quá cao nhưng khả năng chi trả thấp. Dẫn đến khi lãi suất biến động, người mua không thể trả nổi lãi suất cao, khiến thông tin tín dụng bị nợ xấu, khó vay lại trong tương lai. Thậm chí, nếu quá hạn thanh toán thì ngôi nhà sẽ bị CĐT thanh lý.

Để có kế hoạch vay vốn mua nhà khả thi, cần chú ý:

• Chỉ vay trong khả năng trả nợ: không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay, hoặc ước tính giá trị căn nhà nên mua dựa trên tài chính sẵn có và thu nhập hàng tháng.
• Lập chi tiết dòng tiền trong ít nhất 12 tháng: thường khi mua nhà dự án, người mua sẽ được các môi giới tư vấn bảng tính dòng tiền cho người mua, từ đó có thể cân nhắc thêm. Nếu không, có thể tự lập, và nên lập lại sau mỗi chu kỳ 6-12 tháng.

Trên đây là 4 sai lầm khi mua nhà lần đầu thường hay mắc phải, nhớ lưu lại ngay để không mắc phải những sai lầm nghiêm trọng này nhé. Thường xuyên truy cập website TPI LAND để không bỏ lỡ những cập nhật thông tin mới nhất về thị trường, dự án, kiến thức nhé!