Tại Sao BĐS Nghỉ Dưỡng Thoái Trào? Lý Do Thực Sự Và Cơ Hội Tái Sinh

Thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng từng trải qua giai đoạn hoàng kim rực rỡ nhưng sau đó đột ngột rơi vào trạng thái đóng băng và thoái trào. Nguyên nhân cốt lõi khiến BĐS nghỉ dưỡng thoái trào chủ yếu đến từ hai yếu tố: sự đổ vỡ cam kết lợi nhuận do mất cân đối tài chính nội tại của chủ đầu tư (điển hình là Cocobay) và đòn giáng nặng nề từ đại dịch COVID-19 cùng khủng hoảng vĩ mô toàn cầu làm đứt gãy dòng tiền của toàn ngành du lịch. Tuy nhiên, khi các nút thắt dần được tháo gỡ và du lịch tăng tốc trong giai đoạn 2025 – 2026, thị trường đang mở ra một chu kỳ phục hồi mới.

Bài học từ “bom tấn” Cocobay và cái bẫy cam kết lợi nhuận

Giai đoạn 2016 – 2018, phân khúc condotel và BĐS nghỉ dưỡng trỗi dậy như một làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Trong đó, Cocobay Đà Nẵng được xem là dự án tiên phong mở bán rầm rộ bậc nhất. Dự án này từng gây sốt trên toàn thế giới khi mời được siêu sao bóng đá Cristiano Ronaldo đặt mua căn hộ và tham gia quảng bá.

Tại thời điểm đó, Cocobay dẫn đầu thị trường bằng việc đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn lên tới 12%/năm. Mở bán từ năm 2016, đến năm 2019 dự án đã đưa vào vận hành khoảng 3.000 căn hộ. Tuy nhiên, do mất khả năng tài chính nội tại, chủ đầu tư đã tuyên bố không thể thực hiện đúng cam kết chi trả lợi nhuận cho khách hàng. Hệ quả là dự án rơi vào cảnh hoang tàn, xuống cấp nghiêm trọng sau nhiều năm “đắp chiếu”. Sự đổ vỡ của Cocobay chính là lý do chủ quan làm sụt giảm nghiêm trọng niềm tin của nhà đầu tư vào mô hình cam kết lợi nhuận.

Khủng hoảng kép từ đại dịch COVID-19 và áp lực dòng tiền của các “ông lớn”

Ngoại trừ trường hợp Cocobay do năng lực tài chính kém, đa số các dự án nghỉ dưỡng khác rơi vào suy thoái là do yếu tố khách quan mang tên COVID-19 và biến động kinh tế toàn cầu. Ngay cả những tập đoàn bất động sản hàng đầu như Vingroup, Sun Group hay các khu nghỉ dưỡng quốc tế lớn cũng không tránh khỏi vòng xoáy này:

• Hệ thống Vinpearl (Vingroup): Để tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về phòng dịch và tối ưu hóa chi phí vận hành, Vinpearl đã phải tạm thời đóng cửa hàng loạt khách sạn lớn tại Nha Trang (bao gồm Vinpearl Condotel Beachfront, Vinpearl Discovery 1 và Vinpearl Condotel Empire). Việc sụt giảm lượng khách khiến doanh thu suy giảm nghiêm trọng, Vinpearl bị giảm hơn 84% vốn chủ sở hữu trong nửa đầu năm 2020 và đối mặt với hệ số nợ tăng cao, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện đúng cam kết ban đầu với khách hàng.

• Tổ hợp Sun Premier Residence (Sun Group): Đại dịch khiến ngành du lịch gần như tê liệt, số lượng phòng bị hủy lên tới hàng chục nghìn đêm, công suất vận hành sụt giảm kỷ lục. Các nhà đầu tư sở hữu shophouse, biệt thự (như tại Sun Premier Village Primavera) phải đối mặt với áp lực dòng tiền và thanh khoản cực lớn do chi phí duy trì cao nhưng không có khách lưu trú. Lệnh phong tỏa và đứt gãy chuỗi cung ứng cũng làm gián đoạn tiến độ thi công, bàn giao nhiều hạng mục.

• 

  Melia Hồ Tràm: Vừa đi vào hoạt động năm 2019 thì ngay năm 2020 làn sóng dịch ập đến. Đến năm 2021, resort này phải đóng cửa suốt 5 tháng và chịu khoản lỗ lên tới 7 triệu USD (chủ đầu tư phải đứng ra gánh lỗ thay cho khách hàng). Năm 2022, dù người dân đi du lịch nhiều trở lại nhưng xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến doanh thu dịch vụ không đạt kỳ vọng. Bước sang năm 2023, bất ổn kinh tế và chiến tranh toàn cầu khiến lượng khách quốc tế đến Việt Nam sụt giảm 30% so với thời kỳ đỉnh cao.

Những điểm sáng hiếm hoi và bức tranh phục hồi 2025 – 2026

Giữa bối cảnh bức tranh thị trường nhuốm màu ảm đạm, vẫn có những điểm sáng chứng minh cho năng lực quản trị của các chủ đầu tư uy tín. Điển hình là dự án Ixora Hồ Tràm 1 khi vẫn hoàn thành bàn giao đúng hẹn và thực hiện đúng các cam kết tài chính với khách hàng ngay trong giai đoạn đỉnh điểm của khủng hoảng kinh tế năm 2022.

Đến năm 2024, thị trường bắt đầu đón nhận những tín hiệu đảo chiều tích cực. Đề cử như Melia Hồ Tràm đã ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ khi tỷ lệ lấp đầy phòng đạt 58% (mức cao nhất khu vực Hồ Tràm) và lượng khách nước ngoài chiếm tới 80%.

>>> Xem thêm thông tin chi tiết phân khu mới đang triển khai của Melia: