Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Cù Lao Bến Đình

Ngày 30/05/2022, UBND TP. Vũng Tàu đã chính thức công bố về việc phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Cù lao Bến Đình theo quyết định số 1208/QĐ-UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày 14/04/2022. Đặc biệt là điểm nhấn ý tưởng phát triển công viên nước như một điểm đến mới, đặc sắc, bổ sung vào các tuyến du lịch thành phố Vũng Tàu trong bối cảnh hiện tại thành phố Vũng Tàu chưa có dự án công viên nước.

Cụ thể hoá đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Vũng Tàu đến năm  2035 đã được phê duyệt tại Quyết định số 586/QĐ-UBND ngày 17/05/2019. Trong đó xác định khu vực cù lao Bến Đình được định hướng phát triển thành một khu đô thị hiện đại kết hợp với khu dịch vụ – thương mại – du lịch đặc sắc mới của TP. Vũng Tàu như sau:

• Xây dựng một khu đô thị mới, hiện đại và thu hút cho thành phố Vũng Tàu. Từ đó kiến tạo không gian đô thị điểm nhấn cho vùng phía Tây Bắc khu trung tâm thành phố.
• Khai thác tối đa đặc điểm địa hình, tự nhiên và những ưu đãi về mặt không gian của khu vực, xây dựng diện mạo đặc trưng cho đô thị, cải tạo cảnh quan mặt nước, tối ưu hóa không gian công cộng và môi trường sống cho người dân đô thị.
• Gìn giữ bản sắc, văn hoá địa phương, xây dựng không gian khuyến khích người đi bộ, giảm thiểu phương tiện giao thông cơ giới.

Tầm nhìn quy hoạch khu đô thị Cù lao Bến Đình

• Khu đô thị mới, năng động, hiện đại và đồng bộ – hình ảnh mới của thành phố Vũng Tàu áp dụng mô hình đô thị thông minh (Smart City).
• Khu phức hợp thương mại – dịch vụ và du lịch đẳng cấp, đạt chuẩn quốc tế.
• Khu đô thị du lịch – tổ hợp vui chơi giải trí đặc sắc gắn liền với không gian biển Vũng Tàu điểm đến mới về dịch vụ du lịch cho thành phố.

Phạm vi và quy mô quy hoạch Khu đô thị Cù lao Bến Đình

Vị trí lập quy hoạch

Khu vực nghiên cứu, lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Cù lao Bến Đình tại phường 5, 9 và phường Thắng Nhì, thành phố Vũng Tàu có phạm vi như sau:

• Phía Đông Bắc giáp: Đường cảng Sao Mai – Bến Đình
• Phía Tây Nam giáp: Khu dân cư hiện hữu
• Phía Đông Nam giáp: Khu dân cư ven Rạch Bến Đình (khu mới)
• Phía Tây Bắc giáp: Biển Đông

Phạm vi nghiên cứu

Toàn bộ phạm vi địa giới hành chính của khu cù lao Bến Đình, thuộc một phần phường 5, 9 và Thắng Nhì thành phố Vũng Tàu với tổng diện tích đất khoảng 110,77ha. Khu vực hiện chưa có dân cư sinh sống, quy mô quy hoạch Khu đô thị Cù lao Bến Đình dự kiến như sau:

• Quy mô diện tích: 110,77ha.
• Quy mô dân số: 17.000 người, gồm 13.500 dân số cố định và 3.500 dân số quy đổi.

Là khu đô thị mới hiện đại với chức năng hỗn hợp gồm nhà ở – dịch vụ thương mại – văn phòng và đảm bảo hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

Ý tưởng tổ chức không gian

Không gian đô thị khu quy hoạch được chia thành các khu chức năng chính như sau: 

• Khu lõi trung tâm: là tổ hợp các công trình điểm nhấn, công trình phức hợp gắn với hồ cảnh quan và các trục cảnh quan đi bộ, tạo nên đặc trưng kiến trúc cảnh quan cho khu vực và là động lực phát triển kinh tế – xã hội chính.
• Khu dịch vụ du lịch: vị trí nằm ở phía Tây Bắc, bố trí khu vui chơi giải trí hiện đại hấp dẫn.
• Khu công trình công cộng dịch vụ : bao gồm các công trình trường học và các công trình phức hợp TMDV.
• Khu công viên cây xanh: bao gồm công viên ven kênh và các công viên đô thị, công viên đơn vị ở.
• Khu dân cư: bao gồm các nhóm nhà ở xây dựng mới.

Về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan tổng thể, cần tạo ra những không gian đô thị sầm uất, phối hợp hài hòa giữa các khu mật độ cao và các khu mật độ thấp, giữa các khu thương mại – dịch vụ cộng đồng và khu dân cư mang tính riêng tư, yên tĩnh.

>>> Xem thêm: Thông tin chi tiết quy hoạch TP. Vũng Tàu đến năm 2035

Ý tưởng tổ chức thiết kế cho từng khu vực cụ thể

1. Khu phát triển hỗn hợp 

Nhằm nâng cao giá trị sử dụng đất và tính hiệu quả, linh hoạt và bền vững về phát triển đô thị tại Cù lao Bến Đình. các khu vực phát triển hỗn hợp tại vị trí trung tâm, thuận lợi về giao thông tiếp cận, có cảnh quan hấp dẫn với không gian cây xanh, mặt nước được lồng ghép trong các không gian đô thị của khu, nâng cao tính hấp dẫn cho các không gian công cộng nhằm khuyến khích và thu hút các hoạt động dịch vụ, thương mại … tại đây.

Hình thành các công trình kiến trúc hiện đại, đồng bộ làm không gian chuyển giao giữa khu lõi trung tâm sầm uất. Kết hợp tổ chức các tuyến đi bộ thương mại giữa các tổ hợp khối công trình để khuyến khích đi bộ và tăng tính kết nối cộng đồng.

2. Khu công trình giáo dục, y tế

Công trình giáo dục: xây dựng các công trình trường học cấp đơn vị ở (trường mầm non, trường tiểu học, trường THCS) và công trình trung tâm y tế được xây dựng khuôn viên và hình thức kiến trúc công trình phù hợp với tính chất khu đất, đảm bảo bản kính phục vụ, phát triển hài hòa với các khu chức năng xung quanh và gần gũi với người dân.

Các công trình bố trí với hình thức mở, đa dạng công năng, dành nhiều không gian bố trí mảng xanh, tiểu cảnh, tạo không gian sinh hoạt chung gần gũi, linh động cho người sử dụng không gian.

>>> Xem thêm: Thông tin chi tiết quy hoạch phân khu 1/2.000 Khu đô thị Bắc Vũng Tàu

3.  Khu vực công viên, cây xanh – không gian mở

Tận dụng cấu trúc địa hình tự nhiên là hệ thống kênh được liên kết thành hệ thống liên hoàn với các công viên, vườn hoa, mặt nước trong đô thị, vừa có chức năng thông thoáng tự nhiên cho khu vực.

Khu công viên cây xanh đơn vị ở: Xây dựng hệ thống cây xanh, không gian mở đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển và tạo mỹ quan đô thị, đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉ ngơi thư giãn của người dân. Ngoài ra cây xanh còn có tác dụng kiểm soát giao thông, bao gồm xe cơ giới và người đi bộ. Các bụi thấp, đường viền cây xanh trong vườn hoa công viên vừa có tác dụng trang trí vừa có tác dụng định hướng cho người đi bộ. Hàng cây bên đường có tác dụng định hướng, nhất là vào ban đêm sự phản chiếu của các gốc cây được sơn vôi trắng là những tín hiệu chỉ dẫn cho người đi đường.

Hệ thống không gian mở bao gồm:

• Các mảng không gian mở chính: công viên cây xanh trong khu ở; + Các tuyến không gian mở dọc theo các trục giao thông chính;
• Trong các khu ở, bố trí các vườn hoa – sân thể thao, là không gian sinh hoạt cộng đồng thân thiện, sân chơi của trẻ em. 

Tại các công trình công cộng, thương mại dịch vụ, dịch vụ hỗn hợp cần bố trí những khoảng không gian mở như vườn hoa, hồ phun nước, … tạo sự liên kết về không gian xanh trong toàn khu, góp phần làm tăng vẻ mỹ quan.

Đối với các khu nhà ở nằm trên các tuyến đường chính, cần có khoảng lùi cố định phục vụ cho việc kinh doanh, đồng thời tạo bộ mặt đẹp cho đường phố. Đối với nhà ở nằm lùi sâu bên trong cần quy định khoảng lùi để trồng cây xanh, góp phần tạo môi trường sống trong lành.

Cây xanh phải thoả mãn yêu cầu thông gió, chống ồn, điều hoà không khí và ánh sáng, cải thiện tốt môi trường vi khí hậu để đảm bảo nâng cao sức khỏe vận động viên và người tham gia thể thao.

Bố cục cây xanh công viên, vườn hoa, cây xanh đường phố cần được nghiên cứu trên cơ sở phân tích về các điều kiện vi khí hậu của khu đất thiết kế, phải lựa chọn được giải pháp tối ưu để hạn chế tác động xấu của hướng nắng, hướng gió với công trình kiến trúc.

Tổ chức không gian xanh phải tận dụng, khai thác, lựa chọn đất đai thích hợp, phải kết hợp hài hoà với mặt nước, với môi trường xung quanh, tổ chức thành hệ thống với nhiều dạng phong phú: tuyến, điểm, diện.

Hình khối, màu sắc, hình thức chủ đạo của hệ thống cây xanh, mặt nước phải phù hợp với không gian chung và tính chất sử dụng của từng công trình kiến trúc.

4. Khu nhóm nhà ở

Khu vực nhà ở thấp tầng: nhà biệt thự, nhà ở liên kế, nhà phố, nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ xây dựng mới trong khu vực cần được quản lý về hoạt động xây dựng, đảm bảo các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, vệ sinh môi trường; 

Khu vực nhà ở cao tầng: khu chung cư cần được quản lý về chiều cao, mật độ xây dựng, hoạt động xây dựng đảm bảo phát triển hài hòa với các khu vực xung quanh và các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, vệ sinh môi trường;

Đối với mặt tiền trên các trục đường lớn khuyến khích xây dựng công trình kiên cố kết hợp ở và các hoạt động dịch vụ thương mại tận dụng giá trị lớn từ trục đường, góp phần hình thành một không gian hiện đại, sôi động trên trục đường;

Đối với các khu vực nhà không giáp mặt đường lớn, tổ chức mở rộng hẻm đúng tiêu chuẩn, lắp đặt thêm các tiện ích đường phố (đèn đường, thùng rác…) đảm bảo hẻm thông thoáng, an ninh, sạch đẹp;

5. Khu du lịch 

Với tiềm năng phát triển du lịch vui chơi giải trí ven biển, dựa trên điều kiện cảnh quan tự nhiên và vị trí thuận lợi của khu vực. Công viên nước là một trong những mô hình vui chơi giải trí được ưa chuộng nhất, phù hợp với mọi lứa tuổi.  Hiện tại, thành phố Vũng Tàu chưa có dự án công viên nước. Việc định hướng mô hình công viên nước như một điểm đến mới, đặc sắc, bổ sung vào các tuyến du lịch thành phố Vũng Tàu.

Định hướng quy hoạch tầng cao của Khu đô thị Cù lao Bến Đình

Tầng cao xây dựng 1 – 2 tầng: đất cây xanh công viên, đất cây xanh thể dục thể thao, đất công viên chuyên đề, đất cây xanh công viên – cảnh quan, quảng trường.

Tầng cao xây dựng tối đa 3 – 5 tầng: đất nhóm nhà ở biệt thự, liên kế, đất trường mầm non, đất trường liên cấp I + II, đất công trình trung tâm y tế và đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, bãi xe; đất du lịch.

Tầng cao xây dựng tối đa 10-30 tầng: đất công trình công cộng dịch vụ và đất công trình thương mại dịch vụ (công trình phức hợp thương mại dịch vụ điểm nhấn cao 50 tầng tại cụm hồ trung tâm và công trình thương mại dịch vụ mũi Tây Bắc dự án cao 40 tầng).

Về phương án tổ chức không gian khu vực Cù lao Bến Đình, tổ chức các công trình cao tầng tại vị trí trung tâm khu đất, trong đó có 2 công trình điểm nhấn với chiều cao vượt trội tại vị trí trung tâm và vị trí ven mặt nước phía Tây khu đất:

• Công trình điểm nhấn trung tâm: đạt 50 tầng (chiều cao: khoảng 180m) thấp hơn chiều cao Núi lớn – Núi nhỏ tại phương chiếu vuông góc (điểm chiếu đạt: 240m);
• Công trình điểm nhấn ven mặt nước phía Tây khu đất: đạt 40 tầng (chiều cao: khoảng 150m) thấp hơn chiều cao Núi lớn – Núi nhỏ tại phương chiếu vuông góc (điểm chiếu đạt: 180m).

>>> Xem thêm: Thông tin quy hoạch phân khu 1/2.000 Khu du lịch Chí Linh – Cửa Lấp

Quy hoạch sử dụng đất

Phương án cơ cấu quy hoạch sử dụng đất của Khu đô thị Cù lao Bến Đình cụ thể như sau: 

• Đất nhóm nhà ở: có diện tích 29,54ha, chiếm tỷ lệ khoảng 26,67% tổng diện tích khu vực quy hoạch, bao gồm các đất nhóm nhà ở thấp tầng, mật độ trung bình.
• Đất hỗn hợp: có diện tích 20,65ha, chiếm tỷ lệ khoảng 18,64% tổng diện tích khu vực quy hoạch, với tính chất phát triển đa dạng nhiều chức năng như Thương mại – dịch vụ, văn phòng và cả chức năng ở.
• Đất công cộng dịch vụ: có tổng diện tích 1,54ha, chiếm khoảng 1,39% tổng diện tích khu vực quy hoạch, bao gồm các công trình công cộng đô thị, được bố trí ở khu vực hồ trung tâm của khu đô thị.
• Đất thương mại dịch vụ: có tổng diện tích 3,56ha, chiếm khoảng 3,21% tổng diện tích khu vực quy hoạch, bao gồm các công trình phức hợp thương mại, dịch vụ, khách sạn,…, được bố trí ở khu vực cụm hồ trung tâm của khu đô thị, là cụm công trình điểm nhấn và bố trí tại khu vực phía Tây dự án;
• – Đất giáo dục: có tổng diện tích 3,75ha, chiếm khoảng 3,39% tổng diện tích khu vực quy hoạch, bao gồm công trình trường mầm non, trường liên cấp 1, cấp 2 và cấp 3 được bố trí tại các trung tâm nhóm nhà ở với bán kính phục vụ đảm bảo cho dân cư
• Đất y tế: có tổng diện tích 0,80ha, chiếm khoảng 0,72% tổng diện tích khu vực quy hoạch, là công trình trung tâm y tế được bố trí với bán kính phục vụ đảm bảo cho dân cư.
• Đất công viên cây xanh – mặt nước: có tổng diện tích 11,10ha, chiếm khoảng 10,02% tổng diện tích khu vực quy hoạch, được bố trí trong khu trung tâm, các đơn vị ở tại các vị trí đảm bảo bán kính đi bộ (500m). Chỉ tiêu đất cây xanh bình quân đạt 6,53m2/người và đạt 7,37m2/ người trong đó có quy đổi 50% diện tích mặt nước tính vào đất công viên cây xanh; Mặt nước: là hồ cảnh quan trung tâm có diện tích 2,87ha, chiếm tỷ lệ khoảng 2,59% tổng diện tích khu vực quy hoạch.
• – Đất du lịch: có tổng diện tích 9,43ha, chiếm khoảng 8,51% tổng diện tích khu vực quy hoạch, được bố trí nằm phía Tây Bắc, thuận lợi tổ chức khu dịch vụ, vui chơi giải trí riêng biệt.
• – Đất hạ tầng kỹ thuật: có tổng diện tích 2,13ha, chiếm khoảng 1,92% tổng diện tích khu vực quy hoạch, bao gồm bến tàu du lịch và trạm xử lý cho khu đô thị.
• Đất bãi xe: có tổng diện tích 2,07ha, chiếm khoảng 1,87% tổng diện tích khu vực quy hoạch, bố trí gần khu trung tâm đô thị và khu du lịch nhằm phục vụ nhu cầu gửi xe lớn tại các khu vực này.
• Đất quảng trường: có tổng diện tích 1,36ha, chiếm khoảng 1,23% tổng diện tích khu vực quy hoạch, bố trí gần khu công trình công cộng dịch vụ là điểm nhấn kiến trúc cho toàn khu đô thị.
• Đường giao thông: Tổng diện tích đường giao thông là 21,97ha trong ranh giới khu vực lập quy hoạch, chiếm khoảng 19,83% tổng diện tích khu vực quy hoạch bao gồm các đường chính khu vực, đường khu vực và đường phân khu vực.

Bản đồ chi tiết quy hoạch Khu đô thị Cù lao Bến Đình

Trên đây là những cập nhật mới nhất về quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Cù lao Bến Đình, thường xuyên truy cập chuyên mục Quy hoạch để cập nhật những thông tin mới nhất về quy hoạch tại thành phố Vũng Tàu nhé!