Quy hoạch 1/500 và những điều cần biết

“Quy hoạch 1/500” là một thuật ngữ quen thuộc trong các dự án bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về thuật ngữ này cũng như các quy định pháp lý liên quan. Đây là thuật ngữ mà bất kỳ ai đang quan tâm mua ở một dự án hoặc có ý định đầu tư cần phải biết. Vì thế, hãy cùng TPI Land tìm hiểu trong bài viết này nhé!

Quy hoạch 1/500 là gì?

Theo Điều 2 của Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2010, được sửa đổi bổ sung năm 2020, quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội với yêu cầu quản lý kiến trúc và cảnh quan của từng lô đất. Ngắn gọn là quy hoạch này chỉ rõ ranh giới giữa các lô đất và ranh giới giữa các hạng mục công trình. Đây là hình thức triển khai cụ thể một công trình trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt.

Một đồ án quy hoạch chi tiết sẽ được thể hiện bằng bản vẽ theo tỷ lệ 1/500. Vì thế, đồ án quy hoạch chi tiết thường có tên đầy đủ trên các văn bản phê duyệt là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Theo đó, tỷ lệ bản vẽ 1/500 là tỷ số giữa độ dài của một đoạn thẳng trên bản đồ so với độ dài của đoạn thẳng đó trên thực địa. 

Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của một dự án

Nội dung quy hoạch 1/500 bao gồm:

• Xác định chỉ tiêu dân số.
• Chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất.
• Bố trí hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng.
• Bố trí mạng lưới công trình kỹ thuật đến ranh giới lô đất.
• Yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn bộ quy hoạch.
• Đánh giá môi trường chiến lược.

Quy hoạch 1/500 có quan trọng không?

Căn cứ khoản 4 Điều 30 của Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12, sửa đổi 2020, quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Quy hoạch này sẽ gắn liền với một dự án cụ thể và là yếu tố bắt buộc phải có để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) trong tương lai.

Bên cạnh đó, như đề cập ở trên, quy hoạch tỷ lệ 1/500 sẽ thể hiện chi tiết đến từng ranh giới lô đất. Đây là cơ sở để quan sát được tất cả chi tiết bố trí của một dự án: định vị công trình, thiết kế kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xây dựng công trình.

Dự án nào phải lập quy hoạch?

Cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết dựa trên quy hoạch chung 1/2.000 hoặc quy hoạch phân khu 1/2.000 đã được phê duyệt. Sau đó, chủ đầu tư cần phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 để được thẩm định, phê duyệt, xin chủ trương đầu tư và thực hiện đầu tư xây dựng.

1. Các công trình xây dựng tập trung có quy mô trên 5ha

Cụ thể, các công trình xây dựng tập trung trong và ngoài đô thị: khu đô thị, khu du lịch, khu công nghiệp, khu du lịch thương mại, y tế, hạ tầng giáo dục đào tạo,…

2. Các công trình xây dựng đơn lẻ

• Các công trình xây dựng đơn lẻ có quy mô trên 5ha.
• Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư trên 2ha.

3. Trường hợp không cần lập quy hoạch chi tiết

Đối với các loại công trình sau đây có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không cần phải lập quy hoạch chi tiết:

• Các công trình xây dựng tập trung nhỏ hơn 5ha.
• Các công trình xây dựng đơn lẻ nhỏ hơn 5ha (hoặc nhỏ hơn 2ha đối với dự án chung cư)

Tuy nhiên, cần phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu; đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh. Tất cả được quy định tại Nghị định số 37/2010/NĐ-CP.

Quy hoạch chi tiết có thời hạn bao lâu?

Theo khoản 3 Điều 30 của Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12, sửa đổi 2020, thời hạn quy hoạch đối với các quy hoạch chi tiết được xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư.

Phân biệt các loại quy hoạch

Các loại bản đồ quy hoạch được khái niệm rõ ràng tại Mục 4 Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12, sửa đổi 2020 như sau:

Quy trình phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

Cơ quan phê duyệt

Trình tự, thủ tục thẩm định và phê duyệt được quy định chi tiết tại điều 31 Mục 3 của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP về việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.

• Thủ tướng Chính phủ: phê duyệt các đồ án quy hoạch thuộc trách nhiệm của Bộ Xây dựng hoặc các đồ án do Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng.
• Bộ Xây dựng: thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đồ án chi tiết thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng.
• UBND cấp tỉnh: phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp tỉnh; các đồ án quy hoạch do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập.
• UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị thuộc cấp huyện của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
• Các cơ quan tổ chức lập quy hoạch phải trình Cơ quan quản lý quy hoạch cấp tỉnh thẩm định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt

Quy định tại Điều 33 Mục 3 của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch đô thị, gồm:

• Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt
• Thuyết minh nội dung nhiệm vụ
• Dự thảo quyết định phê duyệt nhiệm vụ
• Bản vẽ in màu thu nhỏ
• Các văn bản pháp lý có liên quan.

Làm sao biết dự án có quy hoạch hay không?

Để kiểm tra dự án có quy hoạch, chúng ta có thể sử dụng 1 trong 4 cách sau đây:

1. Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ

Căn cứ Điều 11 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch sẽ được ghi rõ tại phần Ghi chú trong sổ đỏ. Trong đó, thể hiện rõ ràng diện tích phần đất thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù không.

2. Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai

Cũng tại Điều 11 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, người dân có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đến Trung tâm dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Liên hệ cơ quan có thẩm quyền

Đây là cách kiểm tra có độ chính xác cao. Tuy nhiên, nhược điểm là khá tốn thời gian và công sức khi người dân không ở gần trung tâm hành chính. Hoặc lượng người đến kiểm tra thông tin quy hoạch quá đông. Với cách này, người dân có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có đất mình cần biết có nằm trong diện quy hoạch nào không.

4. Tra cứu quy hoạch trực tuyến

Bạn có thể truy cập cổng thông tin điện tử của UBND nơi mà bạn muốn kiểm tra và xem hướng dẫn chi tiết. Trường hợp không rõ cách kiểm tra quy hoạch, có thể liên hệ hotline ngay cuối website cổng thông tin điện tử.

Để có thể kiểm tra quy hoạch tại thành phố Vũng Tàu, bạn có thể theo dõi và truy cập TPI Land để nắm bắt thông tin chính xác nhất!